La diferencia, en una tabla
| Dato | Qué describe | Qué no acredita |
|---|---|---|
| Valor catastral | Valoración administrativa asignada al inmueble | El importe por el que encontrarías comprador. |
| Valor de referencia | Valor determinado por Catastro con usos tributarios específicos | Una tasación hipotecaria o el precio de una venta individual. |
| Valor de mercado | Estimación de intercambio para fecha y condiciones concretas | El importe exacto de una operación futura. |
| Precio de compraventa | Acuerdo entre las partes para una operación | La equivalencia automática con una base fiscal. |
El Catastro distingue sus valores administrativos y sus procedimientos de consulta. La ley define el valor catastral y regula el valor de referencia por vías diferentes. [1] [2]
La comparación sirve para localizar qué dato necesitas. No permite concluir que una vivienda esté barata o cara solo porque el precio propuesto supera una de las cifras administrativas.
Dónde consultar cada dato
Valor catastral. Revisa la documentación catastral accesible para tu inmueble o el recibo de IBI, comprobando ejercicio y desglose. No confundas la cuota a pagar con el propio valor.
Valor de referencia. Consulta el servicio oficial para el inmueble y la fecha aplicable. Una cifra de otro ejercicio, otra finca o un anuncio de internet no sustituye esa consulta.
Valor de mercado. Puedes obtener una primera estimación online y, si necesitas acreditar el valor, encargar un informe con finalidad y fecha definidas. Guarda el documento que permite identificar el alcance.
Esta guía aborda conceptos del régimen catastral y tributario estatal común. En territorios forales, comprueba el organismo y la normativa aplicables. Tampoco debe utilizarse una explicación de ITP como si fuera automáticamente una liquidación de cualquier otro impuesto.
Ejemplo de compra: el precio no siempre es la base
Supongamos una compra de vivienda sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas, en el régimen común: precio y valor declarado de 200.000 €, y valor de referencia aplicable de 230.000 €. La regla del artículo 10 del ITP y AJD utiliza el valor de referencia; si el declarado o el precio fueran superiores, se toma la magnitud mayor. [3]
| Escenario | Precio / declarado | Referencia | Base según esta regla |
|---|---|---|---|
| A | 200.000 € | 230.000 € | 230.000 € |
| B | 250.000 € | 230.000 € | 250.000 € |
La tabla no calcula una cuota tributaria. El tipo, los beneficios fiscales, el régimen de la operación y las circunstancias del contribuyente requieren comprobación. Si no existe referencia certificable, la norma contempla otra regla; la ausencia no significa automáticamente impuesto cero. [4]
Errores frecuentes al comparar valores
- Tomar el recibo de IBI como si mostrara el precio de mercado.
- Usar el valor de referencia de un ejercicio distinto sin revisar la fecha.
- Aplicar un porcentaje fijo al valor catastral para obtener un supuesto precio de venta.
- Usar la estimación online como documento fiscal o tasación homologada.
- Comparar valores referidos a derechos diferentes: vivienda completa, cuota, usufructo o nuda propiedad.
Cuando el trámite afecta solo a una parte o a un derecho sobre el inmueble, describe exactamente el objeto. Multiplicar un valor por un porcentaje no determina por sí solo la valoración jurídica o fiscal de ese derecho.
Cómo utilizar el simulador de fiscalidad
Introduce los datos de la vivienda para obtener su rango orientativo y aporta el valor declarado y el de referencia que hayas comprobado, si procede. La herramienta ayuda a separar cifras; no consulta Catastro en tu nombre ni resuelve una liquidación tributaria completa.
Si exploras un escenario de ITP, el tipo lo introduces tú. Guarda los supuestos y contrástalos para el territorio y la operación. Si existe una discrepancia relevante o necesitas justificar un valor, solicita presupuesto de un encargo profesional concreto.